投　資	販売価格	４，５００万円
	家賃収入	４２４．６万円
	表面利回り	９．４３％
	駅	徒歩１０分（８００ｍ）
土　地	面積	１９５．３９�u　（５９．２坪）
	権利	所有権
	道路	公道　３ｍ（やや離れている）
建　物	延べ床面積	１５８．５４�u　（４８坪）
	構造	木造スレート葺２階建て
	間取り	１階　１Ｋ×４戸 ２階　１Ｋ×４戸
	建築年数	昭和６２年３月
	現況	賃貸中
設　備	ガス	プロパンガス
	水道	公営水道
	下水道	公営下水
	駐車場	無し
公法規制	用途地域	第一種住居用専用地域
	建ぺい率	４０％
	容積率	８０％

最近アメリカの不動産王と言われている方の本を読んでいるのだが、その方が言うには不動産の価値が判る為には

「物件は最低１００件見ないと駄目、１００件見ると不動産の価値観が判る」と言う。

まだ６件しか見ていないので、良さそうとか悪そうとか、ましてや価値観なんてまだ判るはずもない。

頑張ってまずはいろいろな不動産を１００件は見ようと思う、１００件見るときっと不動産の見方も全然変わるのだろう。

当たり前であるがお金を儲ける為には、楽しては決して儲からないと言う事、そして信念をもって前向きに行動する事である。

しかしこの物件を見に行った後に行った、不動産屋の担当者の話を聞いていると、不動産投資に対する気持ちが

かなり落ち込むような話ばかりを聞かされてしまったので、不動産投資に対する気持ちが段々と沈んでいく

まだまだ先には大きな山があり、それを乗り越えていかないと駄目だと思った。

話の内容は自宅近くの駅周辺の物件をまず見てみようと、担当者に話をしたのであるが

１	物件が高くて投資にならない
２	４，０００万ぐらいの物件はこの辺りにはあまり無い、他の駅周辺の方が断然多い
３	１億数千万円の物件は多くある
４	アパート・マンションは殆どが１Ｋで売り出されているが駅からやや遠い、この辺りだとケーブルＴＶのＬＡＮが必要
５	駅近くに新築のアパート・マンションが建設されていて、供給過剰、最新設備が導入されている、家賃が安い
６	投資向きの物件は兎に角駅に近い事、ＬＡＮ回線の導入が必要、古い物件はさらに家賃を下げる必要あり

いろいろと調べていくと４，０００万円前後のアパート・マンションは、１Ｋで売りに出されている物件が沢山ある。

駅から１０分前後、家賃平均４万円前後、バス・トイレ一緒の物件も多々ある。

ほとんどが木造物件で、築年数は２０前後なので法定耐用年数切れの物件ばかりである。

法定耐用年数が無くなると、帳簿上だけの減価償却費が控除できなくなるので、所得税が多くかかってしまうので

手元に現金が無くなってしまう、これでは家賃収入の利率がさらに下がってしまうので、投資用としては向かない。

そうなると４，０００万円前後の物件だと投資向きではないと思うようになった。

１億数千万円の物件だと結構あるとのこと、ならば１億以上の物件を見に行く方がいいのだろう。

４，０００万だろうが、１億だろうが銀行に借りなければならない。

ある不動産で成功している方の本を読んだのであるが、銀行側としては数千万円貸すのも数億貸すのも手間は一緒

こちらの気持ちとしては「数億も借金か．．．」との心理的負担が持ち上がってくるが、

どうやら数億の方が安定して家賃収入があるようだ。

確かに現在４，０００万円前後の云わば住宅ローン並みの考え方で、投資用物件を見に行っている。

この心理は「このぐらいの借り入れであれば今の住宅ローンと同じ、家賃収入が一時的に無くても何とかなるだろう」

投資として考えた場合、住宅ローン的な発想では投資にはならない、頭を完全に投資として考えなければならないだろう。

まだまだ不動産投資をすると言う事に対してはスタートしたばかり、６件見に行っただけでこれだけ気持ちが変わってきた

１００件の物件を見に行ったらきっともっと考え方、見方が変わってくるだろう。

兎に角いろいろな物件を１００件見に行こう、それで駄目と判っても

環境的、外見的には素晴らしいと思うが投資としてはどうだろうか。

まず１棟購入ではないので、管理費、修繕積立金、駐車場、自転車・バイク置き場など出費が必要となってくる。

管理費	７，７８０円　（９３，３６０円）
修繕積立金	１６，０００円　（1９２，０００円）
自転車	１台　１００円
バイク	１台　１５０円
自治会費	２００円　（２，４００円）

家賃収入からこれだけ毎月（カッコ内は年間）経費として出費する為、仮に７万円の家賃収入だと４６，０２０円（自転車・バイク含まず）となり

年収は５５２，２４０円　利益率は５．８％に激減してしまう。

建物自体老巧化を感じなかったが、毎月の修繕積立金が１６，０００円なので今までしっかりと修繕しながら

建物自体を管理していると納得するが、投資としては金額が高すぎるので利益としては問題である。

この物件は住むには良い環境かもしれないが、投資物件としては良い物件にはならない

環境が良くても投資的に悪ければ諦めるしかないだろう、なかなか難しいところである。

物件価格が５００万円であれば、利益率は１１％となりこれはなかなか良い物件の気がする。

法定耐用年数は鉄筋コンクリートなので４７年、築年数は３４年なので残年数は１３年となり、これは魅力があると思うが

売主が５００万円で売るかどうか、不動産に聞いて値切り交渉してもいいかもしれないが．．．．

とりあえずいろいろな物件沢山見る事に性を出してみよう。